Grunderwerbsteuer

Was wird besteuert?

Besteuert werden Kaufverträge und Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen. Die Grunderwerbsteuer ist eine Rechtsverkehrsteuer. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG).

Die Grunderwerbsteuer wird von den Ländern erhoben, denen auch das Aufkommen zusteht. Das Steueraufkommen wird ganz oder teilweise an die Kommunen weitergeleitet. Alle Vorgänge die der Grunderwerbsteuer unterliegen müssen dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden.

Gem. §1 Abs.1 GrEStG unterliegen folgende Rechtsvorgänge der Grunderwerbsteuer:

  1. Ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft. Es besteht Anspruch auf Übereignung.
  2. Die Auflassung, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Übereignung begründet;
  3. Der Übergang des Eigentums, wenn kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist und es auch keiner Auflassung bedarf. 

Es sind jedoch unter anderen folgende Rechtsgeschäfte davon ausgenommen: 

  • Der Übergang des Eigentums durch die Abfindung in Land und die unentgeltliche Zuteilung von Land für gemeinschaftliche Anlagen 
  • Der Übergang des Eigentums im Umlegungsverfahren nach dem Bundesbaugesetz in seiner jeweils geltenden Fassung, wenn der neue Eigentümer in diesem Verfahren als Eigentümer eines im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücks Beteiligter ist,
  • Der Übergang des Eigentums im Zwangsversteigerungsverfahren;
  • Das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren;
  • Ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung eines Übereignungsanspruchs oder der Rechte aus einem Meistgebot begründet;
  • Ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot begründet. Dem Kaufangebot steht ein Angebot zum Abschluss eines anderen Vertrags gleich, kraft dessen die Übereignung verlangt werden kann;
  • Die Abtretung eines der in den Nummern 5 und 6 bezeichneten Rechte, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte begründet.

Wer zahlt die Steuer?

Steuerschuldner ist die an dem Erwerbsvorgang beteiligte Personen. In anderen Worten handelt es sich um die Grundstückerwerber und -veräußerer. Die Zahllast kann vertraglich auf einen der Beteiligten übertragen werden.

Wer ist von der Steuer befreit?

Gem. § 3 GrEStG sind bestimmte Erwerbsvorgänge jedoch von der Steuer befreit:

  • Der Erwerb eines geringwertigen Grundstücks. Die Freigrenze beträgt 2.500 Euro.
  • Der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes.
  • Der Erwerb eine Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Sowie deren Ehegatten oder Lebenspartner, einschließlich deren Stiefkinder.
  • Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterbende. 
  • Der Erwerb eines zum Gesamtgut gehörigen Grundstücks durch Teilnehmer an einer fortgesetzten Gütergemeinschaft zur Teilung des Gesamtguts.
  • Der Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses. 

Wie hoch ist die Steuer?

Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 3,5%. Die Bundesländer dürfen jedoch den Steuersatz abweichend festlegen. Dies gilt seit 1. September 2006. Die Steuersätze betragen zwischen 3,5% in Bayern und 6,5% in Schleswig-Holstein. Die Grunderwerbssteuer wird in der Regel von der Gegenleistung berechnet. Gegenleistung ist der Kaufpreis der Immobilie, die der Erwerber dem Veräußerer für den Erwerb gewährt. Zu beachten ist, dass dies auch Leistungen von Dritten erfasst. Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, kann der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Wie wird die Steuer berechnet?

Berechnet wird die Grunderwerbsteuer ähnlich wie die Umsatzsteuer. Wer eine Immobilie kauft zahlt einmalig zum Kaufpreis zwischen 3,5% und 6,5% Grunderwerbsteuer. Zusätzlich fallen noch Notarkosten sowie ggf. Maklergebühren an.

Bundesland

Steuersatz

Baden-Württemberg

5%

Bayern

3,5%

Berlin

6%

Brandenburg

6,5%

Bremen

5%

Hamburg

4,5%

Hessen

6%

Mecklenburg-Vorpommern

5%

Niedersachsen

5%

Nordrhein-Westfalen

6,5%

Rheinland-Pfalz

5%

Saarland

6,5%

Sachsen

3,5%

Sachsen-Anhalt

5%

Schleswig-Holstein

6,5%

Thüringen

6,5%

Quelle: Statista

Beispiel

Eine Immobilie wird in Bayern um 200.000€ gekauft. Der Steuersatz in Bayern beträgt 3,5%. Die Grunderwerbsteuer beträgt daher 7.000€.

Wann ist die Steuer fällig?

Die Steuer ist fällig sobald das Finanzamt dem Steuerschuldner einen Grunderwerbsteuerbescheid zusendet. Das Finanzamt wird automatisch nach Abschluss des Kaufvertrages benachrichtigt. Nachdem die Steuer bezahlt wurde, sendet das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den beurkundenden Notar. 

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Es handelt sich um eine Bestätigung des Finanzamts, dass der Steuerschuldner die Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung muss beim Grundbuchamt vorliegen, damit die Einschreibung ins Grundbuch erfolgen kann.

Wie kann man Grunderwerbsteuer sparen?

Es gibt Möglichkeiten bei der Grunderwerbsteuer zu sparen. Beim Kauf von einer Eigentumswohnung, beim Grundstückskauf oder beim Hausbau besteht die Möglichkeit bei der Grunderwerbsteuer zu sparen. Unter anderen sollten folgende Punkte beachtet werden.

  • Beim Kauf einer Eigentumswohnung: Die Eigentümergemeinschaft bildet Rücklagen für Instandhaltungen am Gebäude. Die Rücklagen des Wohnungsverkäufers können ausgeglichen werden, wenn eine Eigentumswohnung gekauft wird. Der Kaufpreis mindert sich um die Ablösesumme der Rücklagen. Die Grunderwerbsteuer wird daher mit geminderten Kaufpreis berechnet. 
  • Beim Kauf eines Grundstückes und beim Hausbau: Es kann Grunderwerbsteuer eingespart werden, wenn der Eigentümer das Grundstück vor der Hausplanung kauft. Das Finanzamt prüft jedoch genau, ob ein Grundstückkauf mit einem Hausbau gekoppelt ist. 
  • Beim Einbau durch mobile Einbauten: Gegenstände die in der Wohnung oder im Haus ausgebaut werden können und an einer anderen Stelle wieder eingebaut werden können, gehören zur Kategorie Zubehör. Unter anderen sind das Kamine, Markisen, Einbaumöbel (Küchen oder Schränke) oder eine Sauna. Bewegliches Zubehör wird von der Grunderwerbsteuer nicht erfasst. 

Grundsätzlich gilt: Wer bei der Grunderwerbsteuer spart, dem fallen möglicherweise andere Steuern an. 

Wenn die Steuer nicht bezahlt wird:

Wenn die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt wird, kann die Eigentumsumschreibung nicht erfolgen. Solange die Steuer nicht bezahlt wird, erhält der Notar keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und kann daher keine Umschreibung beim Grundbuchamt beantragen. 

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