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Hausverwaltung: Das ist zu beachten

Was ist eine Hausverwaltung?

Immobilien erzeugen einen relativ hohen Verwaltungsaufwand. Während dieser von einigen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) selbst übernommen wird, lagern andere diesen Aufwand an eine professionelle Hausverwaltung aus. Dies empfiehlt sich aufgrund der gesetzlichen Verwalterpflicht und den Komplexitäten des WEG-Rechts.
Nach dessen Bestellung übernimmt die Hausverwaltung die Organisation einer Immobilie sowohl als kaufmännische als auch als technische Verwaltungsinstanz. Anders als häufig wahrgenommen, übernehmen Hausverwalter nicht die Aufgaben eines Hausmeisters, sondern vielmehr dessen Überwachung.
Die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, ob die Verwaltung von einer Hausverwaltung übernommen werden soll.

Was kostet eine Hausverwaltung?

In der Regel wird in den Wohneinheiten pro Einheit und Monat abgerechnet. Folgende Faktoren spielen bei der Preisgestaltung eines Hausverwalters eine Rolle: Anzahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten, die Verteilung der Wohn- und Gewerbeeinheiten, die Gewerbeart, die Entfernung des Verwalters zum Verwaltungsobjekt oder ein besonders erkennbarer Mehr- oder Minderaufwand.

Für die Vergütung der Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter durch Steuerberater findet die Steuerberatervergütungsverordnung keine Anwendung. Insoweit gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB. Was als übliche Vergütung einer Verwaltertätigkeit anzusehen ist, wird jedoch unterschiedlich gesehen.

Als Anhaltspunkt kann auch die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (2. Berechnungsverordnung) dienen. Nach dieser werden die ansetzbaren Verwaltungskosten je Wohnung bzw. bei Eigenheimen, Kaufeigentum und Kleinsiedlungen je Wohngebäude, aber auch je Garage begrenzt. Hiernach dürfen für die Verwaltung von Wohnungen 230,00 € bzw. 275,00 € pro Wohnung und Jahr und für die Verwaltung von Garagen 30,00 € pro Garage und Jahr jeweils zuzüglich Umsatzsteuer berechnet werden.

Die Annahme von Vorteilen jeder Art, insbesondere die Entgegennahme von Provisionen, ist gemäß § 9 StBerG berufswidrig und daher unzulässig.
Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte die Höhe der Vergütung schriftlich im Verwaltervertrag festgelegt werden.

Was macht eine Hausverwaltung?

Es gibt viele Situationen, in denen es sich lohnt, darüber nachzudenken, welche Vorteile Ihnen eine professionelle Immobilienverwaltung bringen kann. Dazu gehört zum Beispiel, dass Sie bei Erwerb einer Eigentumswohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden. Diese hat in der Regel zunächst als Gruppe die Aufgabe, alle wichtigen allgemeinen Aufgaben einer WEG-Verwaltung zu erfüllen. Da dies auf Dauer aufwendig und ineffizient ist, bestellt man üblicherweise einen Verwalter aus der WEG oder beauftragt einen externen Dienstleister mit der WEG-Verwaltung. Dies bietet den Vorteil, dass dieser wirtschaftlich unabhängig handelt und daher als neutraler Verwalter agieren kann. So wird Streitigkeiten vorgebeugt und ein harmonisches Nachbarschaftsverhältnis gefördert.

Doch nicht nur Immobilieneigentümer, die ihr Eigentumswohnung selbst nutzen, profitieren von einer Hausverwaltung durch Profis. Auch auch für alle diejenigen, die Ihre Immobilie gern vermieten möchten, kann eine Hausverwaltung einige Vorteile bieten. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Mietobjekt in einer anderen Stadt liegt und Sie nicht in der Nähe wohnen. Dann kann es bei Mieteranfragen schwierig werden, diese in einer angemessenen Zeit zu beantworten. Sie müssen sich auch nicht um eine Vertretung für Ihren Urlaub kümmern und müssen auch nicht rund um die Uhr telefonisch erreichbar sein. Weil die Nebenkostenabrechnung für Ihre Mieter in Übereinstimmung mit den Gesetzen erstellt wird, gibt es weniger Rückfragen und Ärger.

Welche Aufgaben zum Tätigkeitsfeld der Hausverwaltung gehören, haben wir hier noch einmal für Sie zusammengefasst:

Sie möchten Ihre Hausverwaltung wechseln?

Ihre Immobilie wird bereits verwaltet aber Sie sind sich nicht sicher, ob die Dienstleistungen den professionellen Standards entsprechen oder ob Sie dafür zu viel zahlen?

Sollten Sie mit der Hausverwaltung, welche Sie beauftragt haben, nicht mehr zufrieden sein, ist es natürlich möglich, diese zu wechseln. Dafür müssen Sie nicht nur einen alternativen Vertragspartner finden, sondern auch Ihre bisherige Hausverwaltung kündigen. Sollten Sie der alleinige Auftraggeber sein, ist dies vergleichsweise schnell erledigt. Handelt es sich jedoch um einen Auftrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft, so muss sich die Mehrheit der betroffenen Eigentümer (bzw. der entsprechenden Nutzwertanteile) für eine solche Kündigung aussprechen, damit diese überhaupt wirksam werden kann. Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie aufgrund von groben Pflichtverletzungen des Verwalters einen entsprechenden Gerichtsbeschluss gegen den Verwalter und die anderen Miteigentümer erwirken können.

Darüber hinaus gilt zu beachten, dass die meisten Verträge mit Hausverwaltungen eine Kündigungsfrist von drei Monaten beinhalten. Weil es in den meisten Fällen zu empfehlen ist, zum Ende des Abrechnungszeitraums einen Wechsel anzustreben, sollten Sie Ihren bisherigen Vertragspartner bis Ende September wirksam gekündigt haben. In der Regel verläuft die Übergabe an eine neue Hausverwaltung problemlos, da Ihr bisheriger Verwalter gesetzlich dazu verpflichtet ist, alle notwendigen Unterlagen an Ihren neuen Vertragspartner weiterzugeben. Wir von Ageras helfen Ihnen dabei, die Angebote und Leistungen unterschiedlicher Hausverwalter transparent und objektiv miteinander vergleichen zu können.