Steuern sparen beim Haus­kauf und Kauf von Immo­bilien

Der Kauf einer Immobilie ist ein teures Vorhaben. Verständlich, dass jeder Kaufwillige nach Möglichkeiten sucht, um Steuern oder sonstige Aufwendungen zu sparen. Steuern sparen mit Immobilien ist bei privater Nutzung des Objekts nur sehr begrenzt machbar. Wesentlich bessere Möglichkeiten haben Sie, wenn die Immobilie zumindest teilvermietet wird. 

Erfahren Sie in unserem Artikel, was Hausbesitzer vor und nach dem Kauf steuerlich berücksichtigen sollten.

Welche Kosten sind beim Immobilienkauf absetzbar?

Grundsätzlich sind die Kosten für den Erwerb einer selbst genutzten privaten Immobilie nicht abzugsfähig. Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob es sich um die Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Gebühren für die Grundbucheintragung handelt.

Bewohnen Sie das Objekt selbst, lassen sich nach dem Kauf dennoch Aufwendungen für haushaltsnahe Dienste wie Gartenpflege und Haushaltshilfe sowie Handwerkerleistungen in bestimmtem Umfang absetzen.

Steuern sparen beim Kauf von Haus oder Wohnung zur Vermietung

So wenig ansprechend die steuerlichen Regelungen bei eigengenutzten Objekten sind, so interessant fallen sie bei sog. fremdgenutzten Immobilien aus. Erwerben Sie Haus oder Wohnung zur Vermietung, können alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf stehen, steuerlich abgesetzt werden. Das ist auch möglich, wenn Sie das Objekt nur teilweise vermieten. Dann allerdings müssen Sie die Kosten anteilig berechnen.

Die Erwerbskosten der zu vermietenden Immobilie werden vermindert um den Wert des Grundstücks für die Abschreibung (AfA) herangezogen. Diese ist im Rahmen der Einkommensteuererklärung unter Werbungskosten vorgesehen. Nachträgliche Erwerbskosten und eine spätere Minderung des Kaufpreises werden ebenfalls berücksichtigt. Auch Renovierungs- und Modernisierungskosten der Immobilie sind aufgrund der Vermietung abzugsfähig.

Klingt kompliziert? Dann lassen Sie sich vom Steuerberater beim Steuern sparen helfen.

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Mit welchen Kaufnebenkosten müssen Sie rechnen?

Sie haben endlich die passende Immobilie gefunden? Vergessen Sie nicht die Kosten, die zum Kaufpreis hinzukommen, Nebenkosten genannt. Insgesamt können Kaufnebenkosten in Form von Gebühren und Steuern Ihr Budget mit 10-15 % des Kaufpreises belasten. Im Rahmen der Finanzierung verweigern Kreditinstitute übrigens häufig die Mitfinanzierung solcher Aufwendungen. Sie verlangen, dass dieser Anteil der Gesamtfinanzierung aus Eigenmitteln bestritten wird. Eine Hürde, die schon manchen Immobilienkauf vereitelt hat.

Diese Kaufnebenkosten belasten Ihr Budget

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf sind beispielsweise:

• Notarkosten

• Grunderwerbsteuer

• Grundbuchkosten

• Maklercourtage

• Finanzierungsnebenkosten

• Kosten für Modernisierung und Renovierung

• Umzugskosten

Wie hoch die Aufwände im Detail sind, hängt u. a. vom Standort der Immobilie ab. Sie sollten mit diesen ca.-Angaben rechnen:

Notarkosten	ca. 2 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer	je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises
Grundbuchkosten	ca. 0,5 % des Kaufpreises
Maklercourtage	3,5 % -7,5 % des Kaufpreises
Finanzierungsnebenkosten	abhängig vom Angebot
Kosten für Modernisierung	je nach Aufwand und Eigenleistung
Umzugskosten	innerhalb Deutschlands ca. 1.500 EUR und 4.000 EUR

Sie wollen keine Immobilie kaufen sondern verkaufen? Erfahren Sie in diesem Artikel, welche Steuern beim Verkauf von Immobilien anfallen und wie Sie sie vermeiden.

Was versteht man unter Kaufnebenkosten?

In Deutschland steht vor dem Einzug stets die notarielle Beglaubigung. Für die Beurkundung des Kaufvertrages, die Bestellung einer Grundschuld, Beratungsaktivitäten und alle sonstigen Tätigkeiten fallen Notarkosten an. Diese sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis und der Höhe der Grundschuld. Sie fallen unmittelbar nach erfolgtem Kauf der Immobilie an.

Kurzfristig fällig wenige Tage nach dem Kauf ist auch die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch. Dies genießt in Deutschland öffentlichen Glauben, da hier alle Rechte an Grundstücken erfasst werden. Zwar veranlasst der Notar die Eintragung, dessen Kosten bereits mit den Notarkosten gedeckt sind, jedoch verlangt das Grundbuchamt zusätzlich eine Gebühr von ca. 0,5 % des Kaufpreises.

Zuerst am Start ist jedoch nach dem Immobilienerwerb die Grunderwerbsteuer. In Größen zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises ist sie zudem einer der größten Belastungsposten.

Getoppt wird dies nur von der Maklercourtage in einer Größenordnung von 5 %-7,5 % auf Basis des Kaufpreises. Die Höhe der Maklerkosten wird bei Auftragserteilung zwischen Kunden und Makler ausgehandelt und meist hälftig von Käufer und Verkäufer getragen.

Kaufnebenkosten steuerlich absetzen

Wer jetzt seinen Taschenrechner in Position gebracht hat, kann diesen getrost wieder weglegen. Denn dient der Immobilienkauf der Eigennutzung, sind Kaufnebenkosten nicht abzugsfähig.

Vermieten Sie die Immobilie, können Sie dagegen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine anfallende Maklercourtage steuerlich absetzen. Dann zählen beispielsweise Notarkosten für die Grundschuldbestellung zu den Werbungskosten. Dazu gehören auch Zinsen und Gebühren für die Fremdfinanzierung.

Renovierungskosten und Aufwendungen für den Unterhalt können bei Vermietung ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden. Die jährliche Abschreibung des Objektes ist ein weiterer Pluspunkt bei vermieteten Immobilien.

3 Tipps, wie Sie beim Hauskauf Steuern sparen können

1. Tipp: Prüfen Sie Einschränkungen bei Größe und Lage der Immobilie

Die Nebenkosten des Immobilienerwerbs hängen unmittelbar vom Kaufpreis ab. Je günstiger das Objekt, desto geringer die Kaufnebenkosten. Entscheiden Sie sich für Top-Lage und Top-Preis, fallen Steuern und sonstige Kosten entsprechend hoch aus.

Käufer selbst genutzter Objekte sollten daher ihre Erwartungen prüfen und Abstriche bei Lage, Zustand, Alter und Größe einer Immobilie abwägen. Zudem empfiehlt es sich, mit dem Verkäufer über eine Reduzierung des Kaufpreises zu verhandeln. Schon geringfügige Änderungen wirken sich wohltuend auf Ihr Budget aus.

2. Tipp: Prüfen Sie die Trennung von Grundstück und Immobilie

In Deutschland wird beim Kauf von Haus oder Wohnung Grunderwerbsteuer fällig. Deren Höhe ist abhängig vom Bundesland. Einheitlich ist jedoch, dass der Steuersatz stets auf den Kaufpreis von Grundstück plus Immobilie berechnet wird. Ein Umstand, der sich bei Bestandsimmobilien nicht ändern lässt.

Planen Sie jedoch einen Neubau, können Sie Grundstück und Immobilie getrennt voneinander erwerben. So sparen Sie einen erheblichen Anteil an Grunderwerbsteuer.

Beachten Sie, dass es für diese Variante strenge Vorgaben gibt:

• Es müssen zwei unabhängige Verträge geschlossen worden sein.

• Der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmer der Immobilie dürfen weder zur selben Unternehmensgruppe gehören noch identisch sein.

• Zudem sollte zwischen dem Grundstückserwerb und dem Baubeginn mindestens 6 Monate liegen.

3. Tipp: Prüfen Sie schon vor dem Kauf die Vermietbarkeit einer Immobilie

Sie wollen Ihre neue Immobilie ausschließlich selbst bewohnen? Verständlich, aber, wie bereits erwähnt, können Sie schon bei teilweise vermieteten Objekten viele Kosten absetzen oder anderweitig sparen. Vorausgesetzt, Sie teilen die Kosten im Verhältnis auf.

Wichtig: Prüfen Sie daher vor der Auswahl eines Objektes, ob es sich zur gemeinsamen Eigen- und Fremdnutzung eignet, ohne Ihre Lebensqualität einzuschränken.

Fazit

Wer beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses für eigene private Zwecke Steuern sparen möchte, stößt schnell an Grenzen. Um Steuern und andere Kosten zu sparen, muss man bei Eigennutzung schon frühzeitig um die Ecke denken. Erheblich leichter und gewinnbringender ist es bei teilweiser oder kompletter Vermietung.

Nutzen Sie grundsätzlich den Rat eines Experten und überdenken Sie Ihre Pläne, um den Hauskauf mit allen Nebenkosten von der Steuer abzusetzen.

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