Vermietung an Verwandte? So sparen Sie Steuern.

Sie möchten Ihre Immobilie an Ihre eigenen Verwandten vermieten?

Viele Immobilienbesitzer vermieten Wohnungen oder Häuser für weniger Geld als üblich oder sogar kostenlos an die eigenen Verwandten.
Sie sollten dabei nur eine kleine Steuerfalle beachten: Unter Umständen können nicht alle Kosten als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Wir haben alles Wissenswerte zum Vermieten unter Angehörigen für Sie zusammengestellt.

Vermietung an Verwandte: In a nutshell

• Wer seine Immobilie an Angehörige vermietet, verlangt oft weniger Miete.
   
• Ist die Miete aber zu gering, kann das steuerliche Nachteile mit sich bringen.
   
• Ausgaben für die Mietwohnung können nur in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbart Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, oder mindestens 50 Prozent, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt.
   
• Wer seinen Mieter kostenlos in der Wohnung wohnen lässt, kann gar keine Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Was muss ich bei der Vermietung an Angehörige beachten?

Bei der Vermietung an Angehörige handelt es sich meist um die verbilligte Vermietung von Immobilien. Sie machen also als Vermieter*in eine Ausnahme vom regulären Mietpreis, wobei es Ihnen natürlich freisteht, ob Sie eine niedrige Miete oder den vollen Preis ansetzen.

Als nahe Angehörige zählen:

• Ehepaare sowie deren neue Lebensgefährt*innen
   
• Unterhaltsberechtigte Kinder (Achtung bei den gesetzlichen Regelungen zu unterhaltspflichtigen Kindern!)
   
• Enkelkinder
   
• Eltern
   
• Elternteile mit neuen Lebenspartner*innen
   
• Großeltern
   
• Geschwister

Berücksichtigen Sie, dass Sie bei einer verbilligten Vermietung das Mietverhältnis an das Finanzamt melden sollten. Mündliche Mietverträge und Barzahlung des Mietzinses sind hier nicht gern gesehen, weshalb es wichtig ist, alles ordnungsgemäß zu regeln.
Ein Vorteil bei Verwandten als Mieter*innen besteht darin, dass Sie trotz geringerer Einnahmen steuerliche Vorteile erhalten. Denn wenn die Aufwendungen für die Mietimmobilie die Mieteinnahmen überschreiten, wirkt sich das positiv auf die zu zahlenden Steuern aus. Wer also günstig an Familienangehörige vermietet, kann die zu versteuernden Mieteinnahmen weiter verringern.

Vermietung an nahe Angehörige: Die Voraussetzungen, um Steuern zu sparen

Eine der Voraussetzungen, um bei der Vermietung an nahe Angehörige Steuern zu sparen, ist es, die 66-Prozent-Grenze einzuhalten.
Diese besagt, dass dann, wenn sich die vom Verwandten verlangte Miete auf weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beläuft, Steuervorteile nicht mehr vollständig ausgeschöpft werden können.
Das bedeutet, dass das Finanzamt in diesem Fall den vollen Werbungskostenabzug nicht gewährt. Das Finanzamt ermittelt hierbei zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete und prüft, ob der Mietvertrag mit jedem normalen Mietvertrag standhalten kann.

Weitere Voraussetzungen sind:

• Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen worden sein.
   
• Der Mietvertrag muss unbefristet sein.
   
• Der Vermieter darf die vermietete Wohnung nicht selbst mitbenutzen.
   
• Die Mieterin darf die Räume nur als Wohnraum nutzen.
   
• Der Mietvertrag muss die Höhe der vereinbarten Miete einschließlich Nebenkosten enthalten und auch festlegen, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig ist.
   
• Die Miete darf nicht bar gezahlt werden, sondern muss per Dauerauftrag oder pünktlicher Überweisung erfolgen.
   
• Es nicht zu einem Rückfluss der Mietzahlungen an den zahlenden Verwandten kommen.

Das Finanzamt prüft all diese Punkte, bevor das Mietverhältnis anerkannt werden kann.
Als Vermieter*in sollten Sie den nahen Angehörigen genau wie jeden anderen Mieter behandeln.
Wenn die Mieterin beispielsweise über einen längeren Zeitraum ihre Miete nicht zahlt, müssen Sie sie abmahnen.
Gegebenenfalls kann der Eigentümer die Miete vorübergehend reduzieren oder eine Ratenzahlung vereinbaren.

Wie berechne ich die angemessene Miethöhe für Verwandte?

Nicht nur die maximale Höhe einer Miete ist je nach Region vorgegeben.
Auch für die minimale Miethöhe sind Regelungen getroffen worden, wenn Sie einen steuerlichen Vorteil erzielen möchten.
Seit dem 01.01.2012 gelten 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete als maßgeblicher Ansatz für eine vollentgeltliche Vermietung mit vollem Abzug der Werbungskosten im Rahmen der steuerlichen Anerkennung. 
Hierbei wird von der Warmmiete ausgegangen. Liegt die vereinbarte Miete darunter, ist nur ein anteiliger Abzug der Werbungskosten möglich.
Wird für überlassene Möbel wie eine Einbauküche, eine anderweitig möblierte Wohnung oder eine Garage zusätzliche Miete vereinbart, gelten hier ebenfalls die 66 Prozent.
Sie sollten sich daher vor dem Vermieten an Verwandte über die ortsübliche Miete für Immobilien vergleichbarer Art informieren und sichergehen, dass Sie diese  maximal um ein Drittel unterschreiten.
Die Höhe der ortsüblichen Miete können Sie im örtlichen Mietspiegel einsehen. Die Stadtverwaltung sowie ortsansässige Immobilienmakler geben dazu ebenfalls Auskunft.

Vermietung an Verwandte: Faktenchek - Das sollten Sie wissen

1. Die Miete bestimmt der Vermieter oder die Vermieterin
   Grundsätzlich können Sie an jede Person zu Preisen vermieten, die Sie selbst festlegen. Meist aber profitieren von diesem finanziellen Entgegenkommen Verwandte, also Ihre Kinder, Enkelkinder, Eltern oder Geschwister.
    
2. Achtung Steuerfalle
   Möchten Sie bei Ihrer Vermietung steuerliche Vorteile haben, müssen Sie einen bestimmten Grenzwert beachten. Wer seine Kosten in voller Höhe als Werbungskosten absetzen möchte, muss mit seiner Mietforderung über 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegen. Bis 2020 waren es 66 Prozent. Liegen Sie zwischen 50 und 66 Prozent, müssen Sie eine sogenannte Totalüberschussprognose erstellen. Werden dabei verglichen mit den Einkünften und Ausgaben in der Vergangenheit positive Einkünfte für die nächsten 30 Jahre erwartet, können auch hier alle Werbungskosten abgesetzt werden. Die neue Regelung gilt erstmals für das Steuerjahr 2021. Als Grundlage gilt die Warmmiete. Liegen Sie unter dem Grenzwert, können Sie die Kosten nur anteilig absetzen. Dürfen Ihre Verwandten unentgeltlich wohnen, können Sie keine Kosten geltend machen.

   Tipp

   Nehmen Sie von vorneherein etwas mehr als 50 Prozent und beobachten Sie die ortsübliche Miete, um anpassen zu können, wenn diese steigt. So gefährden Sie Ihren Steuervorteil nicht. Die Höhe der ortsüblichen Miete steht im Mietspiegel Ihrer Stadt oder Gemeinde.

3. Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung
   Behandeln Sie begünstigte verwandte Mieter wie normale Mieter. Schließen Sie mit ihnen einen schriftlichen Mietvertrag ab und lassen sich die Miete überweisen.
   Erstellen Sie einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung und lassen Nachzahlungen oder Gutschriften über Ihr Konto laufen.
    
4. Die Miete besser nicht rückerstatten
   Auf keinen Fall dürfen Sie die Miete in Teilen oder komplett rückerstatten.
    
5. Ausnahme: Unterhaltsberechtigte Kinder
   Haben Sie unterhaltsberechtigte Kinder, können Sie den Unterhalt mit der Mietzahlung verrechnen. Hier verlieren Sie auch Ihren Steuervorteil nicht, wenn die vereinbarte Miete nach Abzug des Unterhalts unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegt. Unser Tipp: Halten Sie beides separat schriftlich fest. Schließen Sie mit Ihrem Kind einen Vertrag über die Miete und dokumentieren Sie die Unterhaltszahlung. Ihr Sohn oder Ihre Tochter Kind sollte Ihnen immer die komplette Miete überweisen. Und Sie überweisen Ihrem Kind den Unterhalt. Das ist transparent, falls das Finanzamt Fragen hat.
    
6. Schenken statt vermieten
   Statt eine Wohnung zu vermieten, könnten Sie sie Ihrem Kind oder Angehörigen auch schenken.
   Eine Schenkung ist bis zu einem Wert von 400.000 Euro für Kinder und Stiefkinder steuerfrei sowie für Enkel, wenn das Kind bereits verstorben ist.

Werden die gesetzlichen Vorgaben für die Vermietung an Angehörige zu besonders günstigen Konditionen berücksichtigt, bietet die Regelung trotz der fiskalischen Hindernisse beiden Seiten eindeutige Vorteile. Der Mieter bekommt eine günstige Wohnung, der Vermieter profitiert von Vorteilen bei der Einkommensteuer. Es lohnt sich also, sich etwas näher mit dem Thema zu beschäftigen und bei Bedarf einen Steuerberater um Rat zu fragen.