Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern - Was kann abgesetzt werden?

Auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien fallen Steuern an - hierbei können Sie jedoch auch Steuern sparen, indem Sie bestimmte Aufwendungen geltend machen. Besonders in den ersten Jahren nach der Anschaffung ist das Steuersparpotential für Sie hoch und Sie können Verluste mit anderen Einkünften verrechnen lassen. Erfahren Sie hier, welche Steuern für Vermieter relevant sind und wo Sie Steuern sparen können.

Warum müssen Steuern auf Mieteinnahmen gezahlt werden?

Einkünfte aus Mietzahlungen als Einnahmen werden ähnlich wie Lohn betrachtet und fallen daher unter die Einkommensteuer. Dabei ergibt sich die Einkommensteuerpflicht von Personen mit inländischem Wohnsitz oder Aufenthalt aus §1 EStG. Laut §21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) gelten die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die gemäß §2, Absatz 1, EStG der Einkommensteuer unterliegen. Diese Einnahmen müssen in der Anlage V zur Einkommensteuer abgegeben werden - dabei reduzieren abzugsfähige Steuerfreibeträge die Steuerlast.

Vermietung Steuersatz: Welche Steuern müssen bei der Vermietung gezahlt werden?

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählt nicht nur die reine gezahlte Kaltmiete oder Pacht, sondern auch weitere Nebenkosten, die vom Mieter an den Vermieter gezahlt werden müssen. Diese Nebenkosten können zum Beispiel aus folgenden Punkten stammen:

  • Vermietung einer Ferienwohnung
  • Vermietung eines privaten Hauses oder einer privaten Eigentumswohnung
  • Vermietung einer Wohnung im eigenen Haus
  • Verpachtung von unbebauten Grundstücken
  • Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung

Ausnahme

Eine Ausnahme gibt es in dem Fall, wenn der Vermieter ein Gewerbetreibender ist, welcher sein betriebliches Wohneigentum vermietet. Hier gilt §21, Absatz 3, EStG, laut dem die Einnahmen zu den Einkünften aus selbstständiger Arbeit zählen und damit zum Betriebsvermögen zählen.

Welche Freigrenzen und Freibeträge gibt es bei Mieteinnahmen?

Nach dem Einkommensteuergesetz stehen dem Vermieter eines Hauses oder einer Wohnung gesetzliche Freibeträge zu. Dabei bleiben Mieteinnahmen laut §32a EStG bis zu einem steuerlichen Grundfreibetrag steuerfrei.

Ab 2018 gelten folgende Freibeträge:

  • Einzelpersonen – 9.000 Euro
  • Verheiratete und eingetragene Partnerschaften – 18.000 Euro (bei gemeinsamer Veranlagung)

Auf diesen allgemeinen Grundfreibetrag hat jede uneingeschränkt steuerpflichtige Person in Deutschland Anspruch. Mieteinnahmen führen dann zu einer steuerlichen Belastung, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkommensarten den Grundfreibetrag - zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge - übersteigen.

Welche Ausgaben können steuerlich geltend gemacht werden?

Für die Berechnung der Steuern aus Mieteinnahmen sind nicht nur Kaltmieten, sondern ebenfalls Nebenkosten mit einzubeziehen. Dahingegen dürfen Ausgaben, die in der Nebenkosten-Abrechnung enthalten sind, von den zu versteuernden Einnahmen abgezogen werden. Dabei können folgende Punkte von den zu versteuernden Mieteinnahmen abgesetzt werden:

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Laut § 9 EStG gelten Werbungskosten als Aufwendungen “zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen”. Für die Werbungskosten gilt das Abflussprinzip: Die Kosten können somit in dem Kalenderjahr abgesetzt werden, in dem Sie kostenwirksam wurden. Zu den absetzbaren Werbungskosten gehören:

  • Kreditzinsen
  • Grundsteuer
  • Renovierungs- und Reparaturkosten
  • Büromaterial
  • Fahrtkosten in Verbindung mit der Immobilie
  • Versicherungsprämien
  • Wohnungsleerstand
  • Marketingkosten für eine Mietwohnung
  • Kontoführungskosten
  • Rechtsverfolgungskosten

Erfahren Sie hier mehr über Werbungskosten im Detail.

Absetzungen für Abnutzung (AfA)

Dadurch, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt, mindert sich der Wert der Immobilie nach und nach - diese Wertminderung kann in bestimmter Höhe von den Einnahmen in der Steuererklärung abgesetzt werden. Dabei richten sich die entsprechenden Abschreibungsmöglichkeiten nach folgenden Punkten:

  • Wird das Gebäude zu gewerblichen Zwecken oder Wohnzwecken genutzt?
  • Gehört die Immobilie zu einem Betriebs- oder zu einem Privatvermögen?

Bei der Berechnung der AfA ist der Anschaffungspreis eines Gebäudes wichtig, wobei zunächst der Bodenwert vom Gesamtgrundstückswert abgezogen wird. Grundlage für die Ermittlung des Bodenwertes ist die lokale Bodenrichtwerttabelle.

Weiterhin kann bei möblierten Wohnungen das Inventar abgeschrieben werden. Die Abschreibungssätze für Wohngebäude sind wie folgt geregelt, wobei der Prozentsatz der Anteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist.

• 2 Prozent bei Fertigstellung der Immobilie ab 1925

oder

• 2,5 Prozent bei Gebäude-Fertigstellung bis Ende 1924

Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer unter 50, bzw. 40, Jahren, dann können auf die kürzere Nutzungsdauer höhere lineare Abschreibungen erfolgen.

Erfahren Sie hier mehr über die AfA im Detail.

Besteuerung von Renovierungen und Instandsetzungen

In diesem Punkt ist die Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten für Vermieter von großer steuerlicher Bedeutung - so können die Erhaltungsaufwendungen bei vermieteten Immobilien im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuer abgezogen werden.

Die Finanzverwaltung für Finanzämter hat bei kleineren Positionen festgelegt, dass Ausgaben für Bauarbeiten bis zu einem Rechnungsbetrag von 4.000 Euro (ohne Umsatzsteuer) auf Antrag als Erhaltungsaufwendungen behandelt werden können (Richtlinie 21.1, Absatz 2, Satz 2, der Einkommensteuer-Richtlinien). Bei dem Antrag auf Rückerstattung muss eine Einzelaufstellung der Erhaltungsaufwendungen angegeben werden, inklusive Rechnungsdatum, Rechnungsbetrag, Gegenstand der Leistung und das Unternehmen, welche die Arbeit ausführte.

Beispiele für diese Reparaturkosten sind:

  • Dacherneuerung
  • Austausch von Fenstern oder Türen
  • Erneuerung eines Badezimmers
  • Heizungserneuerung und Umstellung des Heizsystems
  • Nachträgliche Wärmeschutzmaßnahmen
  • Einbau einer Solaranlage
  • Anbringung einer Fassade

Herstellungskosten gelten allgemein als Herstellungsaufwand wenn das Gebäude wesentlich verändert wird oder etwas bisher nicht Vorhandenes hinzugefügt wird. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes werden hierbei auf die Kalenderjahre der voraussichtlichen gesamten Nutzungsdauer aufgeteilt. Die Abschreibung wird als Absetzung für Abnutzung (AfA) beschrieben und sind pro Jahr anteilig als Werbungskosten abzuziehen.

Verbilligte Vermietung an Familienangehörige

Heutzutage ist es üblich, Immobilien verbilligt an Familienmitglieder bzw. Nahen Angehörigen zu vermieten. Wenn die Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter die Ausgaben steuerlich geltend machen. Liegt die Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann erkennt das Finanzamt die geltend gemachten Werbungskosten nur anteilig an. Es ist ratsam, auch bei Vermietungen an Familienangehörige einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen - auf diese Weise kann die steuerliche Anerkennung der Kosten sichergestellt werden. Die ortsübliche Miete beschreibt die Kaltmiete für Wohnungen von vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten.

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Posted: 19 Feb, 2018

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